Սոնան արդեն մեկ տարի է, ինչ տեղափոխվել է Երևան ուսումը շարունակելու նպատակով։ Ասում է, որ մի քանի ամիսների ընթացքում արդեն մի քանի անգամ նոր բնակարան է վարձակալել։
-Առաջին անգամ, երբ բնակարան էինք վարձում, չգիտեինք, որ պետք է պայմանագիր կնքենք։ Վարձատուի հետ վեճ առաջացավ, նա մեզ հանեց բնակարանից ու չվերադարձրեց մեր դեպոզիտը։ Երկրորդ բնակարանը վարձակալելիս որոշել էինք անպայման պայմանագիր կնքել, որպեսզի նմանատիպ խնդիրներից հեռու մնանք, բայց այս անգամ էլ վարձատուն ասաց, որ ինքը չի պատրաստվում ընդամենը վեց ամսվա համար պայմանագիր կնքել, ստիպված եղանք համաձայնել։ Հետո իմացանք, որ մեր կոմունալ վճարումները նախատեսվածից շատ էին լինում։ Մեր վարձատուն ապրում էր կողքի տանը, կոմունալները առանձին չէին։ Վախեցանք ասել, մտածեցինք՝ ավելի լավ է մի քանի ամիս սպասենք, թե չէ նորից կհանեն բնակարանից,- պատմում է Սոնա Զաքարյանը։
Քաղաքացիական օրենսգիրքը հստակ սահմանում է անշարժ գույքի վարձակալության մասին օրենքները, սակայն ոչ բոլորն են, որ ծանոթ են իրենց իրավունքներին:
Փաստաբան Էմանուել Անանյանի հետ զրուցեցինք անշարժ գույքի վարձակալության ու պայմանագիր կնքելու ընդհանուր կարգերի մասին։
-Անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագիրը կնքվում է նոտարական կարգով և ենթակա է պետական գրանցման, քանի որ ընթացակարգի պահպանությունը նախատեսված է Քաղաքացիական օրենսգրքով, հակառակ դեպքում այն կլինի անվավեր և դատարանի կողմից չի դիտարկվի որպես պատշաճ փաստաթուղթ։ Դրա համար նախ և առաջ պայմանագիրը պետք է ստանա վավերացում, այնուհետև պետական գրանցում,-ասում է Էմանուել Անանյանը։
Պետական գրանցումը ոչ միայն միտված է վարձատուի կամ վարձակալի շահերի պաշտպանությանը, այլ նաև կարևոր դեր ունի պետության համար։
Օրինակ` երկու ֆիզիկական անձանց միջև անշարժ գույքի պայմանագիր կնքելու դեպքում հարկեր չեն գանձվում, իսկ երբ ֆիզիկական անձի և իրավաբանական անձի կամ իրավաբանական անձի և մեկ այլ իրավաբանական անձի միջև է կնքվում պայմանագիրը, ստացված եկամուտը հարկվում է։
Վարձակալության պայմանագիրը կարելի է կնքել ինչպես որոշակի, այնպես էլ անորոշ ժամկետով` կախված կողմերի կամահայտնությունից։ Անորոշ ժամկետի դեպքում կողմերից մեկը կարող է դիմում ներկայացնել` պայմանագիրը խզելու, իսկ որոշակի ժամկետով պայմանագրի դեպքում դա հնարավոր չէ, քանի որ այդ դեպքում առկա են լինում հստակ սահմանված կետեր, որոնք չի թույլատրվում խախտել։
-Վարձակալության պայմանագիրը դադարեցնելը բավականին բարդ ընթացակարգ է,-նշում է Էմանուել Անանյանը։-Միայն կողմերի պարտականությունների ոչ պատշաճ կատարման դեպքում կարող ենք խոսել պայմանագրի խզման մասին։
Այսպիսի խնդիրներից խուսափելու համար անհրաժեշտ է պայմանագիր կնքելիս խորհրդակցել համապատասխանան մասնագետների հետ ու քննարկել երկու կողմերի պահանջները։
Ըստ Քաղաքացիական օրենսգրքի՝ վարձակալության պայմանագիրը պետք է ընդգրկի առնվազն հետևյալ պայմանները`
ա) վարձակալությամբ տրվող անշարժ գույքի, կամ հողի, կամ ամրակայված գույքի նկարագրական տվյալները, չափերը և արժեքը.
բ) վարձակալության ժամկետը.
գ) վարձակալի կողմից վարձատուին վճարվելիք վարձավճարի չափը դրամական կամ այլ արժեքային արտահայտությամբ, ինչպես նաև վճարման ժամկետները.
դ) վարձակալության դադարման հիմքերը.
ե) վարձակալի իրավունքները և նրա կողմից վարձակալված անշարժ գույքի օգտագործման սահմանափակումները:
-Ինչ վերաբերում է պայմանագիր չկնքելու բացասական կողմերին և հետևանքներին, ճիշտ է, ֆիզիկական անձանց միջև հարկային պարտավորվածություն չի առաջանում, բայց հաճախ, չունենալով գրավոր փաստաթուղթ, կողմերը ապահովագրված չեն։ Վարձակալը ցանկացած պահի կարող է ստիպել վարձատուին դուրս գալ բնակարանից, իսկ վարձատուն կարող է վնասել վարձակալի գույքը, իսկ հետագայում դատասկան գործընթացներում երկու կողմերն էլ ապացույց չեն ունենա։ Իսկ հարկային պարտավորվածություն ունեցող անձինք կարող են նախընտրել պայմանագիր չկնքել, որպեսզի խուսափեն հարկեր վճարելուց,-ասում է Էմանուել Անանյանը։
Ըստ Silver REA անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովի` կան դեպքեր, որ վարձակալներն ու վարձատուները պայմանագիրը կնքում են իրար միջև, վարձակալները տալիս են մեկ ամսվա դեպոզիտ ու մեկ ամսվա վարձավճար։ Հստակ նշվում է, որ պայմանագիրը կնքվում է որոշակի ժամկետով, որը խախտելու դեպքում դեպոզիտը հետ չի վերադարձվում։ Նույնիսկ եթե պայմանագիրը կադաստրով չէ կնքված, այն ամեն դեպքում ունի ապացուցողական դեր, և եթե դատական գործ լինի, այդ պայմանագրի կետերը հաշվի են առնվելու։ Այն բնակարնների կամ անշարժ գույքերի համար, որոնց արժեքը այդքան էլ մեծ չէ, շատ հաճախ պայմանագրեր չեն կնքում, իսկ եթե որևէ խնդիր է առաջանում, նախընտրում են ավելորդ քաշքշուքների մեջ չընկնել ու չդիմել դատարան։
-Պայմանագիր պետք է կնքել ցանկացած ժամկետով վարձակալության համար` կլինի դա մեկ օր, մեկ ամիս, թե մեկ տարի,-ասում է Անդրանիկ Հարությունովը։
Վերջում Սոնա Զաքարյանն նշեց.
-Չնայած դա երևի պարտադիր չէ, բայց ես հստակ որոշել եմ, որ հաջորդ անգամ` բնակարան վարձակալելիս, ավելի մեծ ուշադրություն եմ դարձնելու պայմանագրի առկայությանն ու վարձատուի պահանջներին:
Լուսինե Գուլյան
4-րդ կուրս
